Ładowanie…

Eksperci w biznesie – zasadność kosztu przedsiębiorcy

 

Rozwijająca się gospodarka rynkowa inspiruje przedsiębiorców do tworzenia nowych obszarów działania, jak i przyciąga nowych uczestników rynku. Za rozwojem tym podąża zarówno prawo tworzone przez ustawodawców, jak i nauka, badająca zachodzące procesy i starająca się je uporządkować. Proces ten jest ciągły, bardziej lub mniej dynamiczny, jednak cały czas wymagający analizowania przyjętych założeń biznesowych w różnych aspektach. Trudno więc przedsiębiorcy posiąść pełną interdyscyplinarną wiedzę, aby był w pełni samowystarczającą (czytaj wszechwiedzącą) jednostką. W sytuacjach braku pewności co do własnej wiedzy przedsiębiorca zastanawia się czy może warto ponieść koszt i skorzystać z pomocy osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Tak była wcześniej, jest obecnie i będzie w przyszłości. Zatem osoby przygotowane zawodowo i wyspecjalizowane w danej dziedzinie w różnych etapach i okresach gospodarowania aktywami posiadali, posiadają i będą posiadali swą obecność.

Eksperci są umocowani ustawowo lub stowarzyszeniowo i zorganizowani w izbach, przy sądach, stowarzyszeniach, urzędach lub prowadzą działalność samodzielną, a mogą także posiadać przynależność resortową lub podmiotową wykazując podjęte czynności w oparciu o zdobytą wiedzę, jak również posiadane doświadczenie specjalistyczne. Zadania realizują indywidualnie a w swych opracowaniach prezentują posiadaną wiedzę i poziom etyczno-moralny.

Działalność ekspercka (najczęściej rzeczoznawcza) swój rozwój wiąże z poziomem sytuacji gospodarczej. Specjalistyczne dzieła posiadające autoryzację eksperta i obieg publiczny służą nie tylko przedsiębiorcom oraz osobom prywatnym, lecz również podmiotom instytucjonalnym – sądom, urzędom, bankom, itp. Potrzeby bywają różnorodne np.:

  • zmiana właściciela,
  • transakcje handlowe,
  • łączenie i dzielenie podmiotów,
  • planowanie podatków,
  • ubezpieczenie majątku,
  • procesy sądowe.

Jako rzeczoznawca majątkowy w obszarze wyżej wymienionych tematów sporządzałem wiele opinii, doświadczyłem różnorodnej problematyki, zarówno w perspektywie korporacyjnej, instytucjonalnej, ale także indywidualnej, życiowej, gdyż przedsiębiorcy występują w różnych konfiguracjach biznesowych i losowych.

Są sytuacje gdy przedsiębiorcy dokonują zmiany podmiotu władającego składnikiem majątkowym, gdyż są zmuszeni przez sytuację losową np. przejęcie udziałów od spadkobierców wspólnika, wypowiedzenie umowy spółki, ułożenia struktury w grupie kapitałowej, utworzenia nowej lecz powiązanej kapitałowo firmy pod potrzeby kredytowe np. spółka celowa pod projekt unijny, czy deweloperski. W tej sytuacji może zajść konieczność przygotowania dokumentacji ceny transferowej. W tej sytuacji kłaniają się do zastosowania przepisy podatkowe w szerokiej gamie, poczynając od ordynacji podatkowej przez ustawę o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych, i inne akty wykonawcze. Przykładowo podaję treść części artykułów, które dotykają tej materii:

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa w art.3 [słowniczek pojęć]

„ust. 10) cenie transakcyjnej – rozumie się przez to cenę przedmiotu transakcji zawieranej pomiędzy podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów prawa podatkowego dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych, podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku od towarów i usług;”

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych”

„Art.  9a.  [Dokumentacja podatkowa transakcji]

Podatnicy:
1) których przychody lub koszty, w rozumieniu przepisów o rachunkowości, ustalone na podstawie prowadzonych ksiąg rachunkowych przekroczyły w roku poprzedzającym rok podatkowy równowartość 2 000 000 euro:
a) dokonujący w roku podatkowym transakcji z podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ust. 1 i 4, mających istotny wpływ na wysokość ich dochodu (straty), lub
b) ujmujący w roku podatkowym w księgach rachunkowych inne zdarzenia, których warunki zostały ustalone (lub narzucone) z podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11 ust. 1 i 4, mające istotny wpływ na wysokość ich dochodu (straty)

– lub

2) dokonujący, bezpośrednio lub pośrednio, zapłaty należności na rzecz podmiotu mającego miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium lub w kraju stosującym szkodliwą konkurencję podatkową, wynikających z transakcji lub innego zdarzenia ujętego w księgach rachunkowych, jeżeli łączna kwota (lub jej równowartość) wynikająca z umowy lub rzeczywiście zapłacona w roku podatkowym łączna kwota wymagalnych w roku podatkowym świadczeń przekracza równowartość 20 000 euro, lub
3) zawierający z podmiotem mającym miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium lub w kraju stosującym szkodliwą konkurencję podatkową:
a) umowę spółki niebędącej osobą prawną, jeżeli łączna wartość wniesionych przez wspólników wkładów przekracza równowartość 20 000 euro lub
b) umowę wspólnego przedsięwzięcia lub inną umowę o podobnym charakterze, w których wartość wspólnie realizowanego przedsięwzięcia określona w umowie, a w przypadku braku określenia w umowie tej wartości, przewidywana na dzień zawarcia umowy, przekracza równowartość 20 000 euro

– są obowiązani do sporządzenia dokumentacji podatkowej tych transakcji lub innych zdarzeń, zwanej dalej „dokumentacją podatkową”.

  • art. 11 – reguluje kwestie szacowania dochodów, konstytuuje na gruncie CIT zasadę ceny rynkowej (arm’s lenght principle),

Art.  11.  [Ceny transferowe]
Jeżeli:
1) osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, mająca miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zwana dalej „podmiotem krajowym”, bierze udział bezpośrednio lub pośrednio w zarządzaniu przedsiębiorstwem położonym poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub w jego kontroli albo posiada udział w kapitale tego przedsiębiorstwa, albo
2) osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, mająca miejsce zamieszkania, siedzibę lub zarząd poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zwana dalej „podmiotem zagranicznym”, bierze udział bezpośrednio lub pośrednio w zarządzaniu podmiotem krajowym lub w jego kontroli albo posiada udział w kapitale tego podmiotu krajowego, albo
3) ta sama osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej równocześnie bezpośrednio lub pośrednio bierze udział w zarządzaniu podmiotem krajowym i podmiotem zagranicznym lub w ich kontroli albo posiada udział w kapitale tych podmiotów

– i jeżeli w wyniku takich powiązań zostaną ustalone lub narzucone warunki różniące się od warunków, które ustaliłyby między sobą niezależne podmioty, i w wyniku tego podatnik nie wykazuje dochodów albo wykazuje dochody niższe od tych, jakich należałoby oczekiwać, gdyby wymienione powiązania nie istniały – dochody danego podatnika oraz należny podatek określa się bez uwzględnienia warunków wynikających z tych powiązań.
2. Dochody, o których mowa w ust. 1, określa się w drodze oszacowania, stosując następujące metody:
1) porównywalnej ceny niekontrolowanej;
2) ceny odprzedaży;
3) rozsądnej marży („koszt plus”).
3. Jeżeli nie jest możliwe zastosowanie metod wymienionych w ust. 2, stosuje się metody zysku transakcyjnego.

  • art. 19 ust. 4 – przewiduje sankcyjną stawkę opodatkowania w przypadku szacowania przez organ podatkowy (organ kontroli skarbowej) dochodów i nie przedłożenia przez podatnika dokumentacji cen transferowych,
  • art. 27 – sprawozdanie o realizacji uznanej metody ustalania ceny transakcyjnej (ust. 3 i 4), CIT/TP (ust. 5, 7 i 8)”

Można stwierdzić, że jeden artykuł ordynacji podatkowej pociągnął za sobą rozbudowane artykuły w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Tutaj ekspert z zakresu wyceny nieruchomości, ruchomości, czy też wartości niematerialnych może dla przedsiębiorcy przygotować analizę rynku obrotu nieruchomościami, czy innymi składnikami majątkowymi, dokonać wyceny przedmiotu sprzedaży pomiędzy podmiotami powiązanymi dla potrzeb dokumentacyjnych. Czy przedsiębiorca  potrzebuję tu eksperta? Uważam, że tak.

Oprócz dokumentowania cen transferowych opinie, wyceny dokonywane są na potrzeby ustalenia ceny ofertowej sprzedaży na „otwartym rynku”. Z reguły przedsiębiorcy dysponują nietypowymi składnikami majątkowymi, dla których ustalenie poziomu ceny w oparciu o informacje cen ofertowych ogłaszanych w portalach internetowych jest trudne, wręcz niemożliwe. Można na bazie informacji z portali internetowych ustalić cenę ofertową posiadanego składnika majątkowego, ale w zakresie mieszkań, działek budowlanych, samochodów, ale trudno ustalić cenę dla nieruchomości przemysłowej, czy nietypowego urządzenia, linii technologicznej, czy jednostki pływającej. W takich sytuacjach pomoc eksperta posiadającego wiedzę o innych sposobach wyceny, a także wiedzę o cenach transakcyjnych dokonanych historycznie pomiędzy różnymi podmiotami jest wskazana.

Na gruncie prawa podatkowego z czynnościami biegłego, rzeczoznawcy majątkowego można się zetknąć na gruncie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (podatek od nieruchomości – budowli), podatek od czynności cywilno-prawnych (sprzedaż składników majątkowych nieobjętych podatkiem od towarów i usług), podatek od spadków i darowizn (np. darowizna majątku przedsiębiorcy na rzecz dzieci).

W dużym zakresie występuje potrzeba zaangażowania eksperta – rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wyceny nieruchomości w obszarze działania ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w tym w sprawach:

– opłaty za użytkowanie wieczyste

Art.  77.  [Aktualizacja opłat rocznych]

  1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Art.  78.  [Wypowiedzenie wysokości opłat za użytkowanie wieczyste]

  1. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.
  2. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu.

– podziału nieruchomości

Art.  98a.  [Opłata adiacencka ]

  1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

– wywłaszczenia nieruchomości

Art.  112.  [Wywłaszczenie nieruchomości]

  1. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124 ust. 1b, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
  2. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
  3. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
  4. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Także w obszarze innej regulacji prawnej jaką jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nieodzowna jest pomoc eksperta – rzeczoznawcy majątkowego. Zmiana lub uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego może być korzystne dla właściciela nieruchomości, ale nie zawsze. Może się zdarzyć sytuacja, że wartość majątku przedsiębiorcy ulegnie zmniejszeniu, a jego plany inwestycyjne zostaną ograniczone lub legną w gruzach.

Art.  36.  [Skutki uchwalenia planu miejscowego]
1  Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
1a.  Przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca skutek, o którym mowa w ust. 1, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:
1) uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych;
2) decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
3) zakazów lub ograniczeń zabudowy i zagospodarowania terenu, określonych w przepisach ustaw lub aktów, w tym aktów prawa miejscowego, wydanych na ich podstawie.
2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Powyżej podano przykłady przepisów, gdzie jest wskazana co najmniej rada eksperta,  jeśli sporządzenie opinii, czy operatu szacunkowego z wyceny składnika majątkowego w ocenie przedsiębiorcy stanowią zbyteczny koszt.

Mając na uwadze cel jakiemu opracowanie w formie operatu, opinii, ekspertyzy, raportu itp. ma służyć, należy docenić pracę eksperta. Dzięki jego pracy możliwe jest bezpieczne przeprowadzenie transakcji z uwzględnieniem optymalizacji przychodów, kosztów, zakończenie sporu lub wręcz jego zapobieżenie.

Ekspert działający jako osoba zaufania publicznego, wykazuje samodzielność, niezależność od stron, jak również inicjatywę działania w zgodności z obowiązującym prawem.

Oczywiście ekspert spotyka się z sytuacją gdzie każda ze stron, dla których ma służyć eksperckie dzieło, usiłuje kumulować swe oczekiwania najkorzystniej dla własnej pozycji umocowania społeczno-gospodarczego. Jednak ekspert wykazuje spełnienie zakresu zlecenia z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa i standardów zawodowych, dotyczących celu wykonywanej pracy, jak również etyki zawodowej. Wykonywana praca winna godzić, nie zaś konfliktować.

Obecna sytuacja gospodarcza i poziom życia społecznego wyzwalają przewagę i zapotrzebowanie na usługi eksperckie w zawodach rzeczoznawcy ze specjalizacją wycen  składników majątkowych, a także coraz częściej także wartości niematerialnych.

Rzeczoznawcy budują własne autorytety poziomem swych opracowań, która powinny być dogłębnie przebadane, przeanalizowane i przeliczone. Niewskazanym jest budowanie rynkowej pozycji przez eksperta usługą „szybo i tanio”, gdyż po takiej pracy pozostaje wyłącznie niedosyt i kompromitacja, a dla przedsiębiorcy korzystającego z niesolidnej usługi mogą powstać straty.

Eksperci są też w większości przedsiębiorcami i pracują w realiach gospodarki rynkowej, dla której miernikiem jest wypracowany dochód. Tu tendencje do obniżenia ceny usługi przekładają się brak bieżącej edukacji, wymiany doświadczeń zawodowych z innymi ekspertami, co skutkuje również negatywnie na jakość opracowań zawodowych.

Rzeczoznawca ma obowiązek sprawdzenia i uwzględnienie okoliczności mających znaczenie dla opracowywanej wyceny w formie analizy rynku, szacowania stanu technicznego, otoczenia ekonomiczno-społecznego, zagrożeń fizycznych np. gruntowych oraz atmosferycznych np. zagrożenia powodzią itp.  Ekspert powinien mieć na uwadze, że Zleceniodawca podjął decyzję o wyborze zleceniobiorcy mając zaufanie i rekompensata w jakości opracowania nie powinna tego zaufania nadużyć.

Profesjonalny ekspert (rzeczoznawca, specjalista, audytor) dokonuje:

  • analizy stanu istniejącego,
  • ocenia zdolność ekonomiczną, techniczną składników majątkowych do generowania dochodu w przyszłym czasie
  • identyfikuje realne otoczenie gospodarcze, techniczne oraz ekologiczne,
  • poznaje prognozy rynkowe
  • wypracowuje metodologię postępowania do optymalizowania wyniku.

Dla sprawnej współpracy eksperta ze zleceniodawcą celowe jest aby upoważniony menedżer  udzielał informacji i udostępniał wiążące archiwalne dokumenty. Jako osoba zaufania publicznego ekspert wykazuje znajomość realiów gospodarczych, przekazując specjalistyczną usługę klientowi, z zachowaniem tajemnicy pozyskanych informacji od każdego zleceniodawcy, jak i od innego uczestnika rynku.

Wykonane eksperckie dzieło nie przesądza arbitralnie, natomiast przedstawia warunki szacunkowe do przyjęcia bądź negocjacji, a często np. dla sprzedającego wyznacza granicę ceny minimalnej (wywoławczej przy wyborze nabywców).

Przedział wartości transakcyjnej pozwala w złożonych sytuacjach decyzyjnych realizować elastyczną politykę cen oraz szybką reakcję na warunki rynkowe. Krajowy rynek odnotowuje również inne tematy z działalności eksperckiej wymagające poświęcenia czasu, inwencji i trudnej pracy.

Działalność eksperta tj. rzeczoznawcy, specjalisty, konsultanta jak usługa niematerialna przekłada się u przedsiębiorcy na wymierny efekt materialny. Zatem czy warto ponieść koszt wynagrodzenia konsultanta? Ja sam korzystam i wiem, że warto.

 

Opracował:
mgr inż. Mirosław Osiński
rzeczoznawca majątkowy