Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych w części VI.1 określają reguły wymagane do uwzględnienia przy wycenie maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością a zatem są częścią składową nieruchomości.

Wymagane jest wskazanie kryterium, jakie stanowi podstawę uznania celowości i konieczności wyceny środka technicznego wraz z nieruchomością. Trwały związek rozstrzyga kryterium działania i demontażu. Kryterium działania oceniane jest na podstawie utraty możliwości dalszego funkcjonowania. Kryterium demontażu przeprowadza się w ocenie możliwości technologiczno-konstrukcyjnych biorąc pod uwagę dalsze skutki. Nie bez znaczenia jest ocena skutku demontażu.

Spośród licznych przypadków wymienionych w standardzie należy indywidualnie stosownie do rodzaju i celu wyceny uwzględnić niżej wymienione przypadki:

1. Suwnice i żurawie posiadają trwały związek z nieruchomością poprzez podtorza. Można je demontować, wprowadzać do obrotu, wymieniać na inny udźwig itp. zachowaniu kwalifikuje się rozstaw kół jezdnych. Zatem tory jazdy tych środków zachowują trwały związek z nieruchomością.
2. Wyposażenie kotłowni jest zamienne i wymienne. Można detalicznie wymieniać urządzenia lub systemy czynnika grzewczego. w praktyce regułą jest wprowadzanie składników zespołów źródła ciepła na nowocześniejsze, o większej wydajności oraz mniejszej awaryjności środki techniczne ruchome. Stan techniczny i użytkowy nieruchomości nie zostaje pozbawiony istoty swego przeznaczenia i funkcjonowania, zaś można ocenić iż polepszony.
3. Transformatory są ruchomymi środkami technicznymi (w praktyce stosowana zamienność). Natomiast konstrukcje ich umieszczenia lub budynki stacji pozostają nienaruszone a ich wartość jest trwale związana z nieruchomością.
4. Pompy i zbiorniki stanowią środki techniczne zamienne, wymienne a ich związek z nieruchomością ogranicza się do posadowienia, podłączenia, pomiarów itp.

Przy podejmowaniu wyceny powyższa treść powinna być uwzględniona w dobraniu procedury i podejścia zastosowanego w realizacji tematu. Rzeczoznawca decyduje o zastosowaniu podejścia, metodzie i technice wyceny dla uzyskania stosownych wartości.

Nie wybiórczo rzeczoznawcy wyceniają budowle metodą porównawczą,. w jaki sposób zdobyli budowle porównawcze jest tylko ich tajemnicą, skoro takich nie ma. Stosują współczynniki korekcyjne nie posiadając dostatecznych parametrów.

Standardy przywołują rodzaje wartości rynkowych, natomiast zleceniodawcy oczekują zastosowania metody porównawczej lub dochodowej, co wywołuje rzeczoznawczą konsternację. Rola rzeczoznawcy posiada umocowanie, iż on jest decydentem doboru metody dla uzyskania stosownej wartości. Powstaje „siła złego na jednego” w konfiguracji zleceniodawca – wykonawca. Występuje brak przełożenia treści standardów na zleceniodawców przyjmowane na krajowym rynku.

Z konieczności zatem dochodzi do podejmowania ryzyka zawodowego, z brakiem komfortu pozytywnego skwitowania wykonania dzieła.

Spełnienie standardowych zapisów utraty wartości dla maszyn, urządzeń i budowli nie stanowi katalogowanej informacji. Czynniki wpływające na wartość są za mało powtarzalne i powiązane z roboczym obciążeniem.

Podstawową cechą bywa zużycie, które wymaga szczegółowej identyfikacji w oparciu o posiadaną wiedzę. Zużycie w podejściu porównawczym bywa niczym udokumentowane dla środków porównywania.

W sposób szczególny powinniśmy przy wycenie środków technicznych podstawić informacje rynkowe. Należy pamiętać, iż nie występuje obowiązek ewidencji transakcji rynkowych ruchomości, a wiadomości internetowe są wybiórcze, mało kompletne oraz często o kwestionowanej wiarygodności. Ze względów handlowych wszelkie walory wpływające na obniżenie ceny nie są eksponowane.

Klasyfikacja Środków Trwałych GUS w swych grupach rodzajowych maszyny i urządzenia przypisuje do ruchomości, nie wyodrębniając przynależności do nieruchomości, na co warto zwrócić uwagę.

Rzeczoznawstwo przeżywa trudny okres, jako, że decydenci ustawodawstwa skłaniają się ku uwolnieniu zawodów. Odpowiedzialność za wydanie dzieła obrotu publicznego jest niewspółmierna do otrzymywanego wynagrodzenia za usługę. Mając również powyższe na uwadze w SEM przygotowano program szkoleniowy i nadawanie uprawnień rzeczoznawcom majątkowym z wykształceniem technicznym w zakresie wyceny maszyn i urządzeń bez ograniczeń związku nieruchomościowego.

Dla osób nieposiadających wykształcenia technicznego a posiadających uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego jest prowadzone studium wyceny maszyn i urządzeń.

Panująca atmosfera wśród potencjalnych odbiorców i dochodzenie różnymi ścieżkami do wykazania własnych racji lub też wprost wymuszania na ekspertach swoich oczekiwań już niejednokrotnie przysporzyło zawodowego niesmaku lub podejmowania czynności na udowodnienie swoich racji.

Uzyskanie uprawnień zawodowych SEM jest rozwiązaniem umożliwiającym podjęcie wyceny maszyn i urządzeń w całym obszarze ich funkcjonowania.

Temat wymaga rozwagi i podjęcia konstruktywnej decyzji.

Opracował
Adam Pawski
Biegły sądowy