Na pytanie, ile kosztuje środek trwały nasuwa się odpowiedź – tyle ile zapłacono. Jednocześnie pojawia się wątpliwość, – może cena powinna być inna, czy ta, którą uzyskano nie jest zaniżona lub zawyżona?

Obrót rynkowy nieruchomości jest ustawowo ewidencjonowany (księgi wieczyste).

Ceny stanowią wynik zawartej transakcji. Wyrażają wartość w formie pieniężnej. Transakcja dojdzie do skutku, wtedy gdy zostaną uzgodnione ceny, które zapewnią korzyści producentowi i użytkownikowi. Należy uwzględnić, iż inaczej cenę odbiera nabywca, a inaczej strona sprzedająca. Procesem decyzyjnym wyceny jest przedział wartości transakcyjnej.

Zdolność do generowania przyszłych zysków kształtuje popyt i wpływa na poziom cen. Niekiedy uzasadniają celowość podjęcia działań gospodarczych i tworzą podstawy powodzenia na rynku. Ważne jest sprzężenie zwrotne pomiędzy ceną a wartością użytkową.

Okresy docierania się elementów, poprzedzają czas normalnego, a następnie przyspieszonego zużycia. W pierwszym okresie obserwujemy wzrost zdolności użytkowej, a w następnych stopniowe jej wyczerpywanie. Na rynku pojawiają się rozwiązania lepsze użytkowo i cenowo, zmieniają się gusta, upodobania i preferencje użytkowników. Są przesunięte w czasie i wprowadzenie ich wymaga wzajemnej porównywalności i zastosowania reguł ekonomicznych. Opisane procesy prowadzą do utraty własności użytkowych przy równoczesnym wzroście kosztów eksploatacji.

Znane metody wyceny obciążone są wadami wynikającymi z braku obowiązku notowań relacji rynkowych i niedostatków wtórnego rynku obrotu. Stosuje się metody popytowe (ofertowe), które jako kryterium wyceny ofertowej wykorzystują aktualną sytuację rynkową. Jednak zmienność w czasie relacji rynkowych oraz znaczna różnorodność powoduje, że wielkości wynikające z sytuacji rynkowej są trudne dla jednoznacznego, pieniężnego odniesienia. Ceny mają swobodny związek z rachunkiem kosztów wytworzenia. Formułuje się kryterium opłacalności transakcji w postaci dolnego i górnego poziomu wartości transakcyjnej, wewnątrz którego powinny znaleźć się ceny. Poziomy wartości ofertowej ustala się dla poszczególnych grup rodzajowych. O poziomach przedziału wartości szacunkowej decyduje rodzaj i typ, czas użytkowania, przeznaczenie i atrakcyjność. Przedział wartości ofertowej należy przyjąć jako prognozę ceny transakcyjnej z punktu widzenia osoby zlecającej wycenę. Tym samym proces wyceny nie określa, ani nie przesądza o cenie, podaje tylko przedział wartości. Wyznacza granicę negocjacji i dopuszczalny zakres zmienności ceny. Dla sprzedawcy będą to minimalne ceny wywoławcze odpowiadające dolnej granicy wartości transakcyjnej. Jest to najniższa cena, poniżej której stratę ponosi właściciel. Potencjalny nabywca swoje wysiłki będzie skupiał na obniżeniu podanych cen wywoławczych. Oszacowanie górnego poziomu wartości transakcyjnej nie powinno być za wysokie ze względu na ograniczone możliwości zainteresowania zakupem. Natomiast dolny poziom wartości szacowanej nie powinien być zbyt niski ponieważ powoduje straty zbywającego. Przedział wartości szacunkowych pozwala w sytuacjach decyzyjnych realizować elastyczną politykę cen. Umożliwia tym samym szybkie reagowanie na zmiany warunków rynkowych.

W gospodarkach rynkowych ceny tworzy układ relacji rynkowych i właściwości użytkowych. Ceny wynikają ze stanu równowagi rynkowej. Ceny najczęściej ustalane są podczas przetargów lub w toku negocjacji pomiędzy kupującym i sprzedającym. Niemniej istotne są czynniki subiektywne, jak również przesłanki polityczne, liczba potencjalnych nabywców, intencje i gra interesów stron transakcji, ambicje itp. Ustalając ceny uwzględnia się nasycenie rynku, jak również źródła informacji o różnych czynnikach rynkowych.

Rzeczoznawcy trwałego majątku ruchomego pracują w trudnych krajowych warunkach. Trzeba wymienić iż zawód ten, z wyjątkiem nieruchomości, nie posiada uregulowań prawnych oraz metodologicznych, z zatem są to warunki niesformalizowane. Środki techniczne jak maszyny, urządzenia, pojazdy i inne wyposażenie suprastruktury wymagają skomplikowanych podejść z powodu swej różnorodności użytkowej jak również praktycznej bogatej wiedzy odnośnie ich złożoności oraz kwalifikacji dalszej przydatności. Zawodu rzeczoznawcy nie uwzględniła również Europejska Klasyfikacja Działalności (EKD). w warunkach krajowych zatem rzeczoznawstwem zajmują się różne ośrodki, stowarzyszenia itp.

Krajowy rynek obrotu ruchomościami jako nienormatywny stwarza określone trudności budowy bazy obrotu transakcyjnego jako podstawowe udogodnienie pracy rzeczoznawcy wyceny majątku. Objęcie rzeczoznawstwa ustawą o zamówieniach publicznych stanowi ograniczenie, z wręcz przeszkody do wykonania dzieła na stosownym rzeczoznawczym poziomie.

Krajowy rynek odnotowuje również inne tematy z dziedziny rzeczoznawstwa wymagające poświęcenia czasu, inwencji i trudnej pracy zmierzającej wprowadzenia zasadności pracy rzeczoznawcy tj. specjalisty, znawcy rzeczy celem spełnienia życzenia: dobra praca = dobra płaca.

Źródło: Treść transformowana z vademecum pt. „Zasady wyceny maszyn i urządzeń technicznych” autorstwa Kazimierza Dobruckiego i częściowo ujednolicona dla wszystkich składników rzeczowego majątku trwałego.